Las nuevas medidas aprobadas por el gobierno relativas a los arrendatarios de locales de negocios afectados por la paralización o reducción de su actividad.

1. ¿Qué pretenden las nuevas medidas?

Las medidas han sido introducidas por el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria y están orientadas a reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan PYMES y autónomos como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARSCoV-2. I

El Real Decreto-ley pretende compensar a PYMES y autónomos que, como consecuencia del estado de alarma, se hayan visto obligados a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

2. ¿A quién obligan estas medidas?

Los sujetos obligados por las nuevas medidas son aquellos arrendadores que sean:

1. una empresa o entidad pública
2. un gran tenedor de inmuebles, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²

Tales arrendadores quedan obligados cuando hayan formalizado un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria con un arrendatario que pueda beneficiarse de estas medidas.

3. ¿Existe alguna excepción a esta regla?

Sí. Las medidas no se aplicarán si el arrendador se encuentre en concurso de acreedores o si, como consecuencia de la aplicación de estas medidas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.

En todo caso, corresponde al arrendador que pretenda beneficiarse de esta excepción acreditar ante el arrendatario solicitante que se dan estas circunstancias de insolvencia o riesgo de insolvencia.

4. ¿Quién puede beneficiarse de estas medidas?

Por eso, pueden beneficiarse de las mismas (artículo 3): los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo:

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
4. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME, dicha PYME debe reunir los siguientes requisitos:
5. Un requisito de dimensión: que no supere los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Es decir, sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
4. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
5. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
6. ¿Cómo se acredita el cumplimiento de estos requisitos?

En su solicitud al arrendador, el arrendatario debe demostrar que concurren los requisitos para beneficiarse de las nuevas medidas. En concreto:

1. La reducción de la actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. ¿En qué consisten las nuevas medidas para favorecer a los arrendatarios?

Los arrendatarios que puedan beneficiarse de estas nuevas medidas podrán solicitar a sus arrendadores una de las siguientes alternativas:

1. Una reducción del 50 % de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

En este caso, la renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses.

En estos casos, ¿cómo debe producirse el pago de la renta aplazada?:

El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

Estas medidas, ¿alcanzan a otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo de los que se beneficie el arrendatario?:

La respuesta es NO. Estos gastos comunes están excluidos de las medidas de reducción de renta o moratoria.

7. ¿Cuándo y cómo deben solicitar los arrendatarios la aplicación de estas medidas?

Antes del 31 de enero de 2021 mediante solicitud al arrendador por un medio fehaciente.

8. ¿Cuándo y cómo debe responder el arrendador a la solicitud del arrendatario?

El arrendador debe comunicar expresamente su decisión al arrendatario en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que le haya formulado la solicitud por un medio fehaciente.

9. ¿Cuándo empiezan a aplicarse las medidas?

Una vez transcurrido el plazo de siete días hábiles, a la siguiente mensualidad arrendaticia se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador entre reducción de renta y moratoria o, si el arrendador no hubiese respondido en el plazo de 7 días hábiles, se aplicará la solicitada por el arrendatario.

10. ¿Se aplican estas medidas si ya existe un acuerdo entre las partes para reducir la renta o para demorar el pago de la misma?

La respuesta es NO. Estas medidas solo se aplican en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma. Es decir, prevalece siempre el acuerdo entre las partes.

11. ¿Qué sucede si existe acuerdo entre las partes sobre reducción de renta o sobre moratoria, pero no alcanza a la totalidad del período que dure el estado de alarma, más sus prórrogas y un máximo de cuatro meses posteriores?

En tales casos, se pueden solicitar las medidas de este nuevo Real Decreto-ley, pero exclusivamente para el período de tiempo que no esté cubierto por el acuerdo alcanzado entre las partes.

12. ¿Qué sucede si alguien se beneficia de estas medidas sin cumplir los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley?

En ese caso, quienes se beneficien indebidamente serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

13. ¿Cuándo entra en vigor este Real Decreto-ley?

El Real Decreto-ley que establece estas medidas ha entrado en vigor el 24 de diciembre de 2020.

14. ¿Qué rango tiene el Real Decreto-ley? ¿Produce efectos o es preciso que lo convalide antes el Congreso de los Diputados?

El Real Decreto-ley tiene, a todos los efectos, el mismo rango que una ley aprobada por las Cortes Generales. Es, por tanto, una norma jerárquicamente superior a un reglamento (si fuese un reglamento se llamaría Real Decreto).

El Real Decreto-ley produce plenos efectos desde que entra en vigor. El Pleno del Congreso de los Diputados debe convalidarlo en el plazo de treinta días desde su promulgación. En el muy improbable caso de que el Congreso de los Diputados no lo convalidase, los efectos producidos desde su entrada en vigor hasta su derogación (por no convalidación) serían válidos y mantendrían su eficacia.

15. ¿Puede impugnarse este Real Decreto-ley por quienes consideren que es injusto o vulnera la Constitución o el ordenamiento jurídico?

Por tratarse de una norma con rango de Ley solo puede ser impugnada ante el Tribunal Constitucional y solo por quienes están legitimados para ello: el Presidente del Gobierno, el Defensor del Pueblo, 50 Diputados, 50 Senadores, los Gobiernos de las Comunidades Autónomas y los Parlamentos de las mismas. La impugnación solo podría basarse en causas de inconstitucionalidad.

Autor: Francisco Martínez

Socio Responsable del Área de Derecho administrativo.