Han pasado cinco meses de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, y el panorama inmobiliario presenta transformaciones significativas. Más allá de las previsiones, los efectos se extienden a arrendadores, inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias. Nuestro Asociado, Ignacio Sampedro, aborda este asunto para la revista inmobiliaria de El Economista.
Una vez transcurridos cinco meses desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), se observan algunos efectos en el sector inmobiliario derivados de su implantación. Los expertos coincidían que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda iba a tener implicaciones negativas para los arrendadores, pero también se han extendido éstas a inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias.
Algunos de estos efectos eran previsibles, como el aumento de la inseguridad jurídica al ralentizar los procedimientos de desocupación de okupas, las desigualdades sociales y económicas entre las comunidades autónomas que quieran aplicar o no la Ley de Vivienda o el impacto negativo que ha tenido para los promotores inmobiliarios, al tener que aumentar sus cesiones de edificabilidad para viviendas protegidas.
Sin embargo, una de las consecuencias que más interés está suscitando es la preocupante caída de más de un 30 % en la oferta de pisos de alquiler, cuestión que pasamos a analizar a continuación.
¿Cuáles son las razones de esta disminución en la oferta?
Una de las principales razones que motiva este desplome es la limitación en la actualización y elevación de la renta del alquiler impuesto por la Ley de Vivienda.
La limitación de la capacidad del propietario de incrementar libremente el precio a pagar por el inquilino en concepto de renta, entre un contrato de arrendamiento y el siguiente a celebrar, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado (zonas en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado) es una de las principales causas de este descenso en la oferta de alquileres. En estos casos, de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta pactada al inicio del nuevo contrato solo podrá actualizarse, respecto de la fijada en el anterior contrato, con la cláusula de actualización anual de la renta que se recoja en el contrato previo, y, adicionalmente, podrá incrementarse hasta otro 10% en el caso de haberse realizado rehabilitaciones o mejoras en el inmueble entre ambos contratos.
Además, si el arrendador tiene la condición de gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial), dicha renta no podrá exceder, en ningún caso, el precio de referencia derivado del índice específico que se va a crear a tal fin.
Otra causa primordial es el temor de los propietarios por el riesgo de impagos de los arrendatarios. El miedo a las ocupaciones y la posibilidad que se le reconoce al arrendatario para solicitar una prórroga excepcional de un año (o tres años si el inmueble está sito en una zona de mercado tensionado) a la finalización del contrato, o de sus prórrogas, si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica (artículo 10.2 y 10.3 LAU), son impedimentos para que un dueño se decida a arrendar su vivienda.
Por último, los propietarios están optando por la autogestión en el alquiler de vivienda para evitar el pago de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento, que deberán ser sufragados por ellos imperativamente (artículo 20 LAU), lo que dificulta la labor de las agencias inmobiliarias y ralentiza la salida de viviendas en alquiler.
¿Qué consecuencias tendrá esta reducción de oferta?
Este declive en la oferta llega acompañada de un aumento de la demanda, motivado por la dificultad en la adquisición de una vivienda, debido el encarecimiento de las hipotecas, tras la subida de los tipos de interés, y la pérdida del poder adquisitivo debido a la inflación experimentada durante estos últimos años.
Todo esto, unido a la coyuntura económica actual, acentúa la desigualdad entre la oferta de pisos en alquiler y la demanda por parte de los arrendatarios, lo que implicará el encarecimiento del precio de los arrendamientos y la consecuente dificultad de muchas personas para acceder a un piso de alquiler.
En la práctica, estas dificultades desincentivarán a los dueños a arrendar sus inmuebles bajo el régimen de la LAU, optando por enajenarlos, destinarlos al mercado del alquiler turístico o de temporada, o emplearlos en alternativas novedosas como el flex living, de escasa regulación legal en muchas regiones en España y mayores posibilidades de rentabilidad y beneficio para sus titulares.
¿Qué ocurrirá en el futuro más próximo?
En un contexto tan volátil y dependiente de múltiples factores, no es sencillo realizar predicciones precisas sobre la evolución del mercado inmobiliario en el corto plazo, si bien todo parece indicar que, en 2024, nos encontraremos con un período de ralentización general. Es importante destacar que la oferta de vivienda de segunda mano ofrecerá mayores oportunidades en los próximos meses, dado que es un mercado mayor que el de la vivienda nueva. Sin embargo, los nuevos criterios de eficiencia energética harán más atractiva y ventajosa una vivienda sostenible frente a una de segunda mano.
Estudios procedentes de las entidades bancarias más influyentes de nuestro país pronostican una “corrección general modesta de precios en términos nominales”, si bien se prevé una demanda creciente, procedente de inversiones extranjeras.
En conclusión, si bien todo parece indicar que el mercado inmobiliario no experimentará grandes cambios, circunstancias como la inminente formación de un nuevo gobierno, las continuas subidas de los tipos de interés y la aprobación de una nueva normativa relativa el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico en comunidades autónomas como Cataluña o Madrid serán decisivas para poder predecir la evolución del mercado inmobiliario en los próximos años.
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