Efectos del COVID-19 en las SOCIMIS
Efectos de las medidas en el ámbito inmobiliario recogidas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril y principales cuestiones que afectan a las SOCIMIS. 1. Introducción. En aplicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, el gobierno de España ha articulado una respuesta a esta emergencia adoptando una serie de medidas en los planos sanitario, económico y social, recogidas en distintas modificaciones y ampliaciones posteriores hasta la publicación, en fecha de emisión de esta nota informativa y que aquí se hará mención, del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo. Mediante la presente publicación, NEXT ABOGADOS pretende analizar las ultimas disposiciones en el ámbito inmobiliario reflejadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril y, responder, de forma breve y concisa, a cuestiones relacionadas con las principales medidas aprobadas en materia de arrendamientos para las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) y que han sido adoptadas por el Gobierno de España en relación con el COVID-19, puntualizando aquellas referencias que reviertan un especial interés según actividad y sectores. 2. Resumen medidas ámbito inmobiliario contenidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. El impacto económico real que está teniendo para numerosos autónomos y Pymes esta situación por la cual han visto reducirse significativamente sus ingresos como consecuencia del COVID-19, ha hecho que el Gobierno de España establezca un mecanismo para hacer frente a los costes operativos de las pymes y autónomos permitiendo: 3. Medidas del ámbito inmobiliario contenidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. El Gobierno Español ha implementado una serie de medidas en beneficio de pymes y autónomos para reducir costes en asuntos de naturaleza inmobiliaria, en concreto, a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda y de industria. En el CAPÍTULO I de Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, el principal cambio que se recoge es la posibilidad de que los autónomos y Pymes, para los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda suscritos al amparo del art. 3 de la LAU 1994 y los contratos de arrendamiento de industria, puedan obtener una moratoria en el pago, no obstante, dichos arrendamientos deben de estar afectos a la actividad de esos autónomo o Pymes. Por otro lado, el Real Decreto-Ley distingue entre contratos de arrendamiento suscritos con grandes tenedores y no grandes tenedores, afirmando el Gobierno español que los grandes tenedores deben ser las empresas o entidades públicas de vivienda y las personas físicas o jurídicas que (i) sean titulares de más de diez (10) inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o (ii) una superficie construida de más de 1.500 m2. En el supuesto de darse un contrato de arrendamiento suscrito con un gran tenedor, se procederá de la siguiente manera: Si bien es cierto que el Real Decreto-Ley hace una distinción entre grandes tenedores y no grandes tenedores, los efectos de la moratoria son iguales para ambos, aunque en el supuesto de los contratos de arrendamiento no suscritos con grandes tenedores, no se regula expresamente que los propios arrendadores se encuentren obligados a aceptar la solicitud de aplazamiento de la renta. Sin embargo, en el artículo 2 del presente título, se recoge la posibilidad de que las partes puedan disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta, debiendo el arrendatario reponer su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. Posteriormente el Real Decreto-Ley hace una mención a los requisitos que deben cumplir esos autónomos o Pymes para poder acceder a esta moratoria: Para poder acreditar la mencionada situación de vulnerabilidad, los arrendatarios deberán poder presentar al arrendador la siguiente documentación: Mediante la en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, “se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior”. El punto 4. A) también recoge que el arrendador podrá requerir al arrendatario cuando quiera para que éste le pueda mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad. 2. Presentación de un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma para acreditar la suspensión de actividad o, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Es conveniente destacar que el artículo 5. del mismo capítulo, recoge la existencia de consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, por la cual, si los arrendatarios se acogen a la moratoria, pero no cumplen lo referido anteriormente, podrían ser “responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales”. 4. Efectos sobre los Contratos de Arrendamiento de uso distinto de vivienda. Atendiendo a las implicaciones ocasionadas para las SOCIMI por la situación causada por el COVID-19 en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda en España, debemos realizar una distinción según los sectores correspondientes, tales como el de restauración, el de alojamiento hotelero y establecimientos turísticos y el de Oficinas. Durante el desarrollo de la Pandemia, los referidos sectores no han sufrido el mismo impacto y, en función de cada supuesto, sus actividades pueden haberse visto suspendidas total o parcialmente. A continuación, se resuelven una serie de cuestiones de diversa índole relacionas con la forma de proceder, según cada caso: ¿Cómo enfocar cada situación? Todas las implicaciones en los sectores mencionados están