¿Cómo puedo pedir un préstamo para un piso… con ventaja?
Nuestro Socio Director, Rafael Núñez Blázquez, ha escrito una tribuna para 20Minutos donde aconseja cómo obtener el mejor préstamo hipotecario en España. Estuve en Lisboa hace unas semanas para acompañar a mi hijo a comprar un piso. Está preciosa la ciudad y llena de turistas, al mejor nivel de Barcelona y Madrid. Eso hace que el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario estén muy desarrollados. Me gusta cómo funcionan los intermediarios allí. Ellos cobran siempre del vendedor y te asesoran profesionalmente (en España también, la gran mayoría). Por otro lado, te ayudan a buscar un préstamo hipotecario, sin cobrar al comprador del piso, sino al banco. Eso sí, el proceso de obtención de licencias urbanísticas es mucho más dificultoso que en Madrid. Por eso, hay que ir a obra nueva terminada, para no tener disgustos. Y en España, ¿Cómo está lo de solicitar un préstamo hipotecario para la compra de vivienda? Aquí también contamos con varias empresas que ofrecen servicios para encontrar el préstamo idóneo. Ellos coordinan toda la información personal con las respectivas entidades financieras y te ofrecen –algunos sin cargo- el mejor producto. Es muy útil, porque no tienes que molestarte en ir de banco en banco aportando tus datos personales. Te lo hacen todo y no te cobran, muchas de ellas. ¿Qué es lo que se tiene en cuenta para conseguir el mejor préstamo? Los ingresos personales, el tipo de ingresos y la edad del comprador. Cuantos más ingresos fijos mejor y cuanto mayor sea la calidad de los ingresos, por el origen de los mismos, mejor aún. Planteo en el simulador de un banco español varios supuestos de posible adquirente en Madrid: se desprende que el gasto ideal destinado a una hipoteca debe ser el 28,16% de los ingresos netos mensuales (caso de financiación de una persona menor de 45 años, en plazo de hasta 30 años, con un ahorro aportado del 20% y sin otros préstamos), no debiendo superar el 30% de dichos ingresos, aunque el Banco de España sitúa este tope en el 35%. A partir de los 45 años, el porcentaje comienza a bajar, es cuando los bancos reducen progresivamente el máximo que puedes hipotecar. Es curioso porque los bancos valoran mejor los rendimientos del trabajo que los del ahorro. Se conoce que los que viven de las rentas están mal vistos. Por otro lado, respecto al tipo de empleo, siempre ha habido ventajas para los funcionarios como la posibilidad de financiar el 100% de la vivienda, aunque con la situación actual esto es mucho más complicado y se conceden en casos excepcionales. En general, los tipos de interés son más atractivos siendo funcionario, las comisiones menores, es menor la vinculación exigida, y mayores los plazos de devolución (hasta 35 y 40 años). Otra de los factores que se tiene en cuenta es la característica de la vivienda. Primera vivienda mejor que segunda. Obra nueva mejor que segunda mano. Mientras que la financiación máxima estándar que nos otorga un banco por una primera vivienda es del 80%, para una segunda vivienda será del 60%, aproximadamente. Además, en cuanto a plazos, el máximo para primera residencia suele estar en 30 años, mientras que para las hipotecas de segunda vivienda es de 25 años. Estas últimas serán las que se concedan a no residentes. También hay que tener en cuenta la calificación energética de la misma. Cuanto más alta sea, mejor rating se te concede en el préstamo. Se entiende que el riesgo o probabilidad de incumplimiento es menor cuanto mayor es la eficiencia del edificio. Por tanto, la ratio será más baja. Por ejemplo, los gastos fijos de los edificios ecológicos (luz, agua, gas) son menores, de manera que “el prestatario está en una mejor posición financiera para poder pagar su préstamo”. En el caso de España, el incentivo suele ser una bajada del tipo de interés del 0,1 %, de media, aplicable a hogares con certificación energética A o A+. Algunos bancos la ofrecen también a casas con certificación energética B. Requisitos generales que van a solicitar al pedir el préstamo Antes de acceder a la hipoteca, tienes que aportar un historial crediticio con tus ingresos para que el banco pueda estudiar tu perfil de ahorro. Habrá que aportar un aval si se dan los siguientes casos: Oiga, ¿y las ventajas fiscales por pedir un préstamo hipotecario? Pues muy pocas y menos conocidas. Esta Campaña de Renta de 2022 está siendo muy “interesante”. Pulsa aquí para leer el artículo en 20Minutos.
¿Otro ‘solo sí es sí’ para la nueva Ley de Vivienda?
El pasado viernes 14 de abril PSOE, Bildu y ERC alcanzaron un acuerdo para aprobar la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, que había sido gestada en anteproyecto desde el año 2021. Nuestro Socio Director, Rafael Núñez Blázquez, ha escrito un artículo para El Confidencial acerca de esta nueva Ley tan comentada. El Proyecto de Ley inicialmente aprobado data de 18 de febrero de 2022. Su tramitación ha sido declarada urgente por lo que, tras el paso inicial por el Congreso, el Senado tiene un máximo de 20 días naturales para aprobación. Es improbable que el Senado oponga veto al proyecto por lo que, a lo sumo, aprobará enmiendas, que tendrían que volver al Congreso para ratificarlas o rechazarlas en el Pleno. Tampoco sería extraño (creo que es lo más probable) que en el Senado se confirme el texto del Congreso sin introducir nuevas enmiendas. Se trata de un proyecto de ley ordinaria, por lo que no es necesaria la mayoría absoluta. Es suficiente con que haya más votos a favor que en contra. Las abstenciones (fundamentalmente de Podemos) podrían ser la clave para que el acuerdo salga adelante con ERC y Bildu. En cuanto a su contenido, en el nuevo texto remitido al Congreso, zona tensionada de alquiler será aquella que cumpla al menos una de estas dos condiciones: También en ese mismo texto se redefine el concepto de gran tenedor, para nombrar a las personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas (en el proyecto anterior el número era diez viviendas). Asimismo, con gran polémica, se vuelve a limitar la actualización del IPC, ahora del 2% para 2023, siendo del 3% para 2024, con independencia del IPC. En 2025 se creará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres, inferior al IPC, dice el proyecto. Lo que realmente supondrá una fuente inagotable de conflictos es la regulación del precio de los alquileres en las zonas tensionadas. Según el nuevo proyecto, los precios de los alquileres de los nuevos contratos estarán regulados y topados. El caos vendrá porque los topes se impondrán según la modalidad de contrato y de quién sea el propietario. Me pongo a pensar en la litigiosidad actual en los juzgados civiles por el tema de los arrendamientos urbanos, y por los desahucios regulados con la ley actual. Ahora le añado a esas disputas tres variables más. La primera, el carácter de zona tensionada siguiendo los criterios antes explicados. ¿Cómo sé yo si mi barrio está o no tensionado? ¿Me lo dice el Ministerio o me lo dice el Ayuntamiento? ¿No va a haber recursos contenciosos impulsados por los arrendadores para que sus zonas de propiedad no se califiquen como tensionadas? En segundo lugar, el carácter de pequeño propietario con mi contrato de alquiler anterior. ¿Son públicos los contratos de arrendamiento? ¿No se pueden manipular en interés de una de las partes? Y, por último, el de gran tenedor con la necesidad de aplicar un índice de referencia todavía por establecer. Adicionalmente, todos los gastos de intermediación correrán a cuenta del propietario. Tampoco se podrán cargar gastos de comunidad, IBI u otros, al inquilino. Se adivina un nuevo y más grave problema jurídico. Se puede apreciar que se ha acabado con la libre fijación de precios, pero también con la libertad de pactos. La LAU permite ahora, antes de la reforma, que en cualquier contrato las partes lleguen a acuerdos, incluso contrarios a la ley. Todos estos pactos contra ley se declaran nulos. Se ha impuesto el carácter social de la vivienda al principio fundamental del derecho a la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos, contemplados ambos en el código civil y en la Constitución española, principios que fueron plasmados con las limitaciones correspondientes en las leyes de arrendamientos urbanos posteriores con sus sucesivas reformas. Si, como parece, hay comunidades autónomas que no aceptan la reforma, no les faltarán argumentos jurídicos para tumbarla en instancias superiores. Una norma de gran calado para acabar la legislatura que no resuelve los grandes problemas de la vivienda: el control del precio del suelo y el aumento de la vivienda protegida como armas para el aumento de la oferta de vivienda en los grandes núcleos urbanos. La oferta de vivienda nueva supone ahora un 10% de las viviendas construidas a la venta en 2005. No hay suelo y no hay financiación para construir de forma barata. Difícilmente se arreglarán, así, las cosas. Pulsa aquí para leer el artículo en El Confidencial.
Las diez principales novedades de la campaña de Renta 2022
La campaña de la declaración de la Renta del año 2022 comenzó el 11 de abril de 2023 y finalizará el 30 de junio de 2023, con la posibilidad de domiciliar el importe a ingresar hasta el día 27 de junio de 2023. Nuestro Socio Director, Rafael Núñez Blázquez, ha escrito un artículo acerca de las principales novedades en esta Campaña de Renta de 2022. Se trata de un año en el que nace un nuevo impuesto, el de Solidaridad de las grandes fortunas, que deberá declararse entre el 1 y el 31 de julio de este año. A la espera de la confirmación del Modelo 718, sometido a trámite de audiencia, la gran incógnita a despejar es si la cuota íntegra del Impuesto de Patrimonio operará como limitadora de la cuota a pagar de este impuesto de solidaridad, toda vez que, en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, esa cuota se traduce en un pago final de cero euros debido a la bonificación total que rige en esta comunidad desde hace años. Pero también desde entonces se impuso la obligación de declarar el Impuesto de Patrimonio a todo aquel contribuyente que acumulara un patrimonio bruto de más de dos millones de euros. Nos tememos, por tanto, que un gran contingente de madrileños cobijados en la cueva de la bonificación tendrá ahora que salir a la luz, para poder así justificar, un mes después, cualquier tipo de deducción en el impuesto de las grandes fortunas. Apunta, pues, a una campaña movida y llena de sorpresas. En cuanto a las principales novedades de la Campaña de Renta de 2022, me atrevo a adelantar las siguientes: La Comunidad de Madrid, que anteriormente solo tenía aprobados los importes del mínimo por descendientes, ahora también regula la totalidad de los importes correspondientes al mínimo del contribuyente, mínimos por descendientes, ascendientes y por discapacidad. Al margen de las novedades señaladas, conviene recordar que a los contribuyentes a los que la declaración les sale a devolver tienen que tener en cuenta que, cuanto antes la presenten, antes se le abonará el dinero. La experiencia dice que una declaración presentada en la primera semana de apertura de la campaña obtiene una devolución en un plazo muy rápido, no superior a siete días. Para leer el artículo completo en Economist & Jurist, pulsa aquí.
El TSJM da la razón a Next Abogados y ordena readmitir en la oposición a un aspirante a Policía Nacional
La Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha ordenado a la Dirección General de la Policía Nacional readmitir a un opositor. Fue declarado “no apto” en la prueba de la entrevista personal por haber dejado seis preguntas en blanco del Cuestionario de Información Biográfica (CIB). Next Abogados ha participado en este caso de la mano de nuestro nuestro Socio responsable del Área de Derecho Público y Derecho Procesal, Francisco Martínez, que ha defendido al aspirante. El CIB es un test al que se someten los aspirantes antes de participar en la prueba de la entrevista personal. Aunque no es evaluable, su objetivo es orientar al psicólogo para que éste pueda conocer aspectos y datos de la vida del aspirante para poder utilizar la información obtenida en la entrevista personal. Su objetivo es orientar al psicólogo para que éste pueda conocer aspectos y datos de la vida del aspirante para poder utilizar la información obtenida en la entrevista personal. En este caso, la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha determinado que la decisión de la Policía Nacional de declarar “no apto” a un aspirante a Policía Nacional por haber dejado seis preguntas en blanco del Cuestionario de Información Biográfica (CIB) no se ajustaba a Derecho y que había una falta de motivación. El aspirante a Policía Nacional se presentó al proceso selectivo de mayo de 2019 y fue excluido de la entrevista personal al considerar que no era apto. Ante esta situación, el opositor decidió rebatir la decisión con un recurso de alzada ante la Dirección General de la Policía, pero sin suerte. En el escrito de demanda, se explicó que el tribunal declaró al aspirante “no apto” debido a su escasa capacidad para entender el mensaje oral o escrito, y porque dejó muchas preguntas en blanco en el cuestionario biográfico. El opositor argumentó que se le estaba negando su derecho fundamental de acceso en igualdad de condiciones a las funciones públicas, ya que las bases establecían que la entrevista de personalidad no estaba exclusivamente vinculada al CIB. También afirmó que no tuvo dificultades para entender las preguntas, sino que las dejó sin responder debido a una fiebre que padecía en ese momento. Además, argumentó que no se le informó cómo se le penalizaba por dejar sin responder algunas preguntas del cuestionario biográfico, que constaba de 32 preguntas y él dejó sin responder 6. FRANCISCO MARTÍNEZ HA DEFENDIDO AL ASPIRANTE En palabras a Confilegal, Francisco Martínez ha relatado que “con esta sentencia el TSJ de Madrid confirma una línea de jurisprudencia sobre las pruebas selectivas de acceso a la Policía Nacional basada en la exigencia de seguridad jurídica, objetividad y transparencia, así como en la imprescindible motivación de las decisiones que se adoptan para calificar a los opositores, todo ello con el fin de garantizar que el procedimiento selectivo sea lo más reglado posible y respetuoso con los principios constitucionales de mérito y capacidad”. “En este caso el Tribunal confirma que el Cuestionario de Información Biográfica que se realiza antes de la entrevista personal no es una prueba evaluable, tal como dicen las bases y, por tanto, las preguntas dejadas en blanco no pueden justificar una calificación como no apto en la entrevista posterior”. “En Next Abogados entendemos que esta sentencia, como otras anteriores de la misma Sala, deberían conducir a una profunda revisión del sistema de las pruebas selectivas para el ingreso en la Policía Nacional, adaptando las bases a los criterios de seguridad jurídica que ha ido marcando el Tribunal Superior de Justicia de Madrid”. Pulsa aquí para leer el artículo completo en Confilegal.
Paro Juvenil | Medidas de Apoyo al Empleo Joven en España
Paro Juvenil | Situación actual Somos conscientes de que el paro juvenil (la población menor de 30 años) supera el 40%. Las cifras son inferiores al resto de franjas de edad en la población española. Está claro que hay un gran margen de mejora en este aspecto. Los motivos detrás de esta situación son diversos, pero tienen como común denominador la insuficiente formación previa, que apenas se adapta a las exigencias del mercado laboral. Otra razón que origina los actuales números de paro juvenil son las escasas políticas de empleo. Podemos observar con desconcierto la inexistencia de referencias en la web del Ministerio de Trabajo y Economía Social a los menores de 30 años o a los jóvenes. Hay una Secretaría de Estado destinada a tratar los problemas del empleo y economía social. Sin embargo, en su página pública no se muestra ninguna alusión al empleo joven ni medidas para combatir el paro juvenil. Dicho esto, a continuación comentaremos algunas de las medidas fiscales de apoyo al empleo joven, y otras disposiciones en relación a subvenciones o ayudas en las cotizaciones a la Seguridad Social para los empresarios que contraten a jóvenes. Por otra parte, está el apoyo a los jóvenes en el alquiler y/o compra de vivienda. En lo referente a la fiscalidad en IRPF, casi todas las comunidades tienen sus propias subvenciones y pequeñas ayudas a los jóvenes. Veamos estas medidas en mayor detalle. Medidas Actuales Impuesto de sociedades Las organizaciones que contraten a su primer trabajador mediante un contrato de trabajo por tiempo indefinido de apoyo a los emprendedores y que sea menor de 30 años, podrán deducir de la cuota íntegra la cantidad de 3.000 euros. definido en el artículo 4 de la Ley 3/2012 de medidas urgentes para la reforma del mercado laboral. Esta deducción depende de que la relación laboral en cuestión se mantenga durante 3 años, como mínimo, desde la fecha de arranque. Igualmente, el trabajador contratado que otorgue derecho a esta deducción no se computará a efectos del incremento de plantilla establecido en el artículo 102 de la LIS. Es decir, a efectos del incremento de personal para aplicar el incentivo fiscal de libertad de amortización pertinente a las empresas de reducida dimensión. En el caso de contratos a tiempo parcial, la deducción se fijará de modo proporcional a la jornada de trabajo establecida en el contrato. Con efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de 7 de noviembre de 2018, aquellas organizaciones que contraten un trabajador para desarrollar su actividad en Canarias tendrán derecho al disfrute de los beneficios fiscales que por creación de empleo se establezcan por la normativa fiscal de acuerdo a los requisitos indicados incrementándolos en un 30%. Deducciones en IRPF por alquiler de vivienda Con la deducción Estatal en IRPF, los contribuyentes bajo una base imponible inferior a 24.107,20 euros anuales tendrán derecho a deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. Solo podrá aplicarse la deducción en aquellos contratos de arrendamiento firmados previamente a 1 de enero de 2015. Respecto a a las deducciones por comunidades autónomas, usemos Madrid como ejemplo. La deducción por arrendamiento de vivienda habitual para menores de 35 años es el 30% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda habitual en el período impositivo. El límite máximo de deducción será de 1.000 euros, ya sea en tributación individual como en conjunta. Paro Juvenil | Medidas futuras necesarias Por ende, han de coordinarse, de forma efectiva, las políticas de empleo y de vivienda para jóvenes, por eso hemos combinado las normas que hay acerca de estas materias en nuestro ordenamiento jurídico. Nos cuestionábamos al principio cómo podríamos arreglar esta situación. En palabras de Rafael Núñez, director de Next Abogados, es necesaria una norma específica e integral de empleo para menores de 30 años, en el marco de una Ley del Empleo Joven. Para empezar, se requiere de un plan estatal para apoyar y promulgar el empleo de los jóvenes. Este plan tiene que ser, por una parte, integral, que adhiera y englobe a todas las Comunidades autónomas con un plan de apoyos mínimos que se garantice a un grado estatal. Y, por otra parte, transversal, para que aglutine políticas que atañen a la fiscalidad, a las cotizaciones a la Seguridad Social, de apoyo a la compra de vivienda y de apoyo a la formación inicial, precontractual y de seguimiento y actualización. En segunda instancia, es necesario un plan de apoyo a la formación profesional, real, eficaz, duradero y con prácticas internacionales, parecidas a las de Erasmus. Este proyecto, de tanta actualidad, exige, como es lógico, una reforma integral, con su normativa especial específica. Como conclusión, la Secretaría de Empleo debería impulsar políticas transversales e integrales (en los límites de nuestro marco normativo y competencial) asignadas exclusivamente al empleo joven, con la mayor urgencia posible. Si quieres leer el artículo completo de El Confidencial, haz clic aquí.
Subida de impuestos y Tasa de Reconstrucción.
Rafael Núñez, Director de Next Abogados, analiza en este artículo algunas de las propuestas tributarias conocidas en los últimos días y, en particular, el llamado impuesto a las grandes fortunas, que se aborda desde la perspectiva constitucional, fiscal y también de impacto en la situación económica actual. 1. Contexto Cuando aún no habíamos superado en España la devastadora crisis financiera de 2008, que duró hasta bien entrado el quinquenio 2015-2019, y con un nivel de desempleo por encima del 13%, el Gobierno de España se dispone ahora, tras esta crisis del coronavirus, a acometer una subida de los impuestos tradicionales y,adicionalmente, a la creación de un nuevo impuesto a las grandes fortunas, bautizado como tasa de reconstrucción. Como reflexión previa, el sistema económico español, heredado de la época de la transición, e incluso del período anterior a la Constitución, viene sufriendo ante las crisis como ningún otro país de la OCDE lo hace. Nos cuesta recuperar el valor (perdido en bolsa) de las grandes empresas ; nos cuesta más que a otros afrontar los cambios ylas adaptaciones tecnológicas necesarias para superar los ciclos económicos; y nos cuesta, sobre todo , recuperar el nivel de empleo. Un tejido laboral muy poco flexible que persigue el empleo fijo, sustentado en políticas indemnizatorias y en menor medida en el apoyo a la búsqueda de un nuevo empleo con fomento de la formaciónadecuada de los ofertantes, es campo trillado para un lento proceso de recuperación. En fin, la subida de los impuestos tradicionales ya estaba prevista en el programa económico del Gobierno. 2. Los 3 Grandes impuestos. Hablamos de los tres grandes impuestos que aportan el grueso de la recaudación del presupuesto del Estado: 3. El Impuesto de Patrimonio y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones Y, ¿qué pasa con los impuestos estatales cuyo rendimiento se atribuye a las Comunidades Autónomas? Hablamos del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Pretende el Gobierno armonizar la normativa de dichos impuestos para que no haya desequilibrios interterritoriales, pues actualmente las comunidades autónomas pueden decidir sobre el mínimo exento, la tarifa, las bonificaciones y las deducciones de los mismos. Suponen un aporte importante para el presupuesto de las CCAA pero sobre todo juegan un papelbásico en su política fiscal, y también en la del Gobierno del Estado. Una tasa de reconstrucción hubiera encajado posiblemente dentro del Impuesto sobre el Patrimonio. Nos referimos a obligaciones tributarias que no provienen de la creación del valor, es decir que se imponen de forma independiente a la generación de renta por el contribuyente. Así se construyó a finales de los años 70 el ImpuestoExtraordinario sobre el Patrimonio, pensado con fines recaudatorios pero sobre todo con fines censales. Hoy en día, un impuesto con fines de control es innecesario, pues la Agencia Tributaria de España es eficiente, y más avanzada tecnológicamente que ninguna otra del entorno de la OCDE en el control del contribuyente. Sin embargo, se hace difícil en la situación actual conseguir una armonización normativa de los impuestos cuyo rendimiento fue cedido por la LOFCA a las Comunidades Autónomas. Requeriría el acuerdo (¿el pacto?) de comunidades gobernadas por partidos rivales. Es más, en Cataluña, donde el sistema fiscal es el mismo que en el resto de España, (a diferencia de los sistemas forales de Navarra y País Vasco), costaría imponer dicha armonización debido a que su tejido empresarial y patrimonial es distinto al de Andalucía, al de Cantabria o al de La Rioja. 4. La Tasa de Reconstrucción Es por todo ello por lo que se piensa ahora en una tasa de reconstrucción. Pero el ala dura de la coalición gubernamental siempre habló de la creación de un impuesto a las grandes fortunas. Es algo que ya estaba en la agenda antes de la crisis del covid19.Se trata de imponer una tasa del 2% inicial (que iría subiendo según una escala progresiva) a los patrimonios de más de un millón de euros. Se excluye dentro de ese millón exento la vivienda habitual hasta 400.000 euros de valor. Pero, ¿cuáles son las dificultades técnicas para establecer una tasa de tal naturaleza? Varias, a saber: Art. 31.1. CE. Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio. La confiscatoriedad nace de la obligación de pagar un impuesto que no se basa en la capacidad económica del contribuyente. Esta no se mide por la tenencia coyuntural de un determinado patrimonio sino por la capacidad para generar rentas de forma recurrente y estable. ¿Tiene capacidad económica un empresario con una empresa familiar valorada en tres millones de euros arruinada por la nueva crisis? No. Tiene capacidad económica una familia heredera de tres inmuebles sin rendimiento valorados en tres millones de euros? No. ¿Se seguirán las reglas de valoración del Impuesto de patrimonio? Por ejemplo, las empresas familiares estánexentas de tributación. ¿La ausencia de liquidez de empresarios y familias tendrárelación con el devengo del impuesto? Los bienes no líquidos, ¿ cómo se valoran enestas circunstancias? ¿Se seguirá el proceso legislativo normal? O , ¿se impondrá por Decreto Ley con posterior ratificación en el Congreso por mayoría simple? La primera de las opciones se nos antoja improbable. La segunda de las vías es la más habitual en los tiempos que corren, pero depende de los pactos de los partidos políticos, que podrán tener un sentido u otro en función de cómo vaya evolucionado la crisis. Seguiremos hablando de impuestos. Y de recuperación, espero. Artículo realizado por: Rafael NúñezSocio Director | Next Abogados
Fase 1 | Novedades del “Plan para la transición a una nueva normalidad”.
Resumen de las principales medidas adoptadas por la Orden del Ministro de Sanidad 399/2020, de 9 de mayo, que regula la fase 1 del Plan para la transición a una nueva normalidad. 1. Ámbito Laboral En cuanto al ámbito laboral, establece la Orden que deberá fomentarse el teletrabajo siempre que sea posible y en el caso de aquellos trabajadores que, por su función, cargo o cualquier otra circunstancia análoga deban desempeñar su actividad laboral en el lugar habitual de trabajo, deberán adoptar cuantas medidas de seguridad sean necesarias (ej. geles hidroalcohólicos o desinfectantes con actividad virucida autorizados). Deberán realizarse tareas de desinfección en las zonas comunes y en los espacios privados del lugar de trabajo, a fin de evitar posibles contagios, destacando lugares como aseos o espacios concurridos por el personal o clientes. Deberán adaptarse los métodos de trabajo, horarios, dispositivos de control y cualquier otro elemento que implique contacto social a la nueva realidad, respetando siempre los criterios sanitarios y de seguridad. En caso de que un trabajador comience a experimentar síntomas vinculados con el COVID-19, deberá abandonar su lugar de trabajo hasta que el personal sanitario valore su situación. 2. Movilidad territorial En cuanto al ámbito laboral, establece la Orden que deberá fomentarse el teletrabajo siempre que sea posible y en el caso de aquellos trabajadores que, por su función, cargo o cualquier otra circunstancia análoga deban desempeñar su actividad laboral en el lugar habitual de trabajo, deberán adoptar cuantas medidas de seguridad sean necesarias (ej. geles hidroalcohólicos o desinfectantes con actividad virucida autorizados). Deberán realizarse tareas de desinfección en las zonas comunes y en los espacios privados del lugar de trabajo, a fin de evitar posibles contagios, destacando lugares como aseos o espacios concurridos por el personal o clientes. Deberán adaptarse los métodos de trabajo, horarios, dispositivos de control y cualquier otro elemento que implique contacto social a la nueva realidad, respetando siempre los criterios sanitarios y de seguridad. En caso de que un trabajador comience a experimentar síntomas vinculados con el COVID-19, deberá abandonar su lugar de trabajo hasta que el personal sanitario valore su situación. 3. Entierros y servicios religiosos. Las actividades de culto, entierros y sepelios quedan permitidas con restricciones de concurrencia. En el caso de los entierros estos serán viables en todo tipo de instalaciones, ya sean públicas o privadas, con un límite máximo de quince personas. Deberán respetarse las medidas de seguridad y sanitarias. En el caso de los lugares de culto, éstos podrán ofrecer sus servicios siempre que no superen un tercio del aforo permitido y cumplan las medidas de seguridad e higiene establecidas por las autoridades sanitarias. Deberán mantenerse medidas de distancia social con al menos un metro entre los asistentes al servicio religioso y quedarán prohibidos los actos religiosos en la vía o espacios públicos. En cualquier caso, deberá asistirse con mascarilla y los espacios deberán desinfectarse antes y después de cada servicio. Debe evitarse el contacto personal. 4. Apertura del pequeño comercio y minoristas. Se permite la apertura de locales o espacios comerciales con una superficie igual o inferior a los 400 m2 siempre que se reúnan una serie de requisitos necesarios para la seguridad de los asistentes: Medidas sanitarias y de seguridad adicionales, descritas en el capítulo III Podrán reabrir al público con cita previa los concesionarios de automoción, las estaciones de inspección técnica de vehículos y los centros de jardinería y viveros sin importar su superficie. También podrán abrir las entidades concesionarias de juego público de ámbito estatal siempre que no estén dentro de centros comerciales o parques comerciales, sin acceso directo e independiente desde el exterior. Podrá establecerse un servicio de recogida en el local siempre que se garanticen las medidas de seguridad y sanitarias, pudiendo establecerse, si es posible, un servicio de reparto a domicilio preferente para colectivos determinados. Las medidas sanitarias aplicables comprenderán tareas de higienización y desinfección diarias, dos veces al día, prestando mayor atención a las superficies con mayor contacto por parte de clientes y trabajadores (una de estas limpiezas deberá realizarse con carácter obligatorio al término del día). La distancia entre trabajador y cliente será siempre de al menos un metro cuando se cuente con medios de protección o barrera, y de dos cuando no se cuente con estos. 5. Apertura de establecimientos de hostelería. Podrán reabrirse las terrazas al aire libre de los establecimientos de hostelería y restauración, limitándose su ocupación al 50% de las mesas permitidas en el año inmediatamente anterior en virtud de la correspondiente licencia municipal. Deberá garantizarse una distancia mínima de dos metros entre las mesas. La ocupación máxima de la mesa será de diez personas y la distancia interpersonal deberá ser la adecuada. Deberán atenderse los criterios de seguridad y sanitarios fijados por las autoridades como la desinfección de las superficies ocupadas y empleadas por trabajadores y clientes. Se dará prioridad a la utilización de mantelería de un solo uso. En caso de que esto no sea posible deberán adoptarse las medidas disponibles para garantizar la seguridad sanitaria de los comensales (lavado a alta temperatura tras cada uso). Deberá ponerse a disposición del público dispensadores de gel hidroalcohólico o desinfectante autorizados, siempre en condiciones de uso. Se eliminarán productos de autoservicio como servilleteros, palilleros, vinagreras, aceiteras, y otros utensilios similares, priorizando el uso de elementos monodosis desechables, siempre bajo petición del cliente. La orden comprende también medidas referentes a la reapertura de bibliotecas, museos, realización de actividades de ocio y producción audiovisual y deporte federado entre otras, aunque se ha optado por abordar las arriba señaladas por su especial vinculación con el grueso de la población nacional.
Las aplicaciones para el control sanitario: ¿dónde está la protección de datos?
La Comisión Europea lanzó recientemente una Comunicación (Comunicación 2020/C 124 I/01 de la Comisión, DOUE de 17 de abril de 2020) con el fin de arrojar algo de luz al asunto de la protección de datos en estos tiempos de gestión de la crisis del COVID-19. La declaración a nivel europeo de los estados de alarma por parte de los Estados miembros de la Unión Europea, sin una legislación armonizada en materia sanitaria y control social, ha provocado cierto recelo en algunos sectores de la población y el espectro político por la emergencia de nuevas aplicaciones para el control de la pandemia. Pese a que la utilidad de esta aplicación es, a priori, meramente de control sanitario y estadístico, se cuestiona la legitimidad y legalidad de algunas de las posibles medidas y funcionalidades que pudieran incorporar estas aplicaciones. 1. Contexto jurídico de las aplicaciones. En cualquier caso, toda aplicación o instrumento que se sirva para su funcionamiento del tratamiento de datos personales está sujeto al Reglamento General de Protección de Datos. La Comunicación de la Comisión recoge recomendaciones, que no mandatos y aporta información sobre la posición de la Unión Europea respecto del control sanitario y social y la protección de los particulares frente a la gestión de la pandemia. 2. ¿Es obligatorio utilizarlas? Las presentes orientaciones solo se refieren a aplicaciones de carácter voluntario para el apoyo a la lucha contra la pandemia de COVID-19 (aplicaciones descargadas, instaladas y utilizadas de forma voluntaria por los ciudadanos) que tengan como funcionalidad la facilitación de información, la orientación en la autoevaluación de posibles síntomas, alertar de la exposición a personas infectadas o proporcionar un foro de comunicación entre médicos y pacientes en autoaislamiento. En ningún caso se permitirá la instalación o utilización forzosa de aplicaciones gubernamentales que incumplan los preceptos del RGPD o cualquier otra norma susceptible de ser vulnerada durante la gestión de la crisis. 3. Funcionalidades de las aplicaciones de control de contagios. La creación de estas aplicaciones incorporaría varias funcionalidades, como la de información, comprobación de síntomas, rastreo por una posible infección, etc. En cualquier caso, para un correcto uso de la misma, el particular debería estar plenamente informado de la finalidad de esta aplicación y el alcance de la misma en cuanto a la gestión de los datos personales. A priori, las funcionalidades de la aplicación podrían ser las siguientes: Sería una herramienta que permitiría a las autoridades sanitarias públicas proporcionar a los ciudadanos orientaciones sobre las pruebas de la COVID-19 e información sobre el autoaislamiento, la manera de evitar la transmisión a otras personas y el momento en que deben pedir asistencia sanitaria. Esa funcionalidad puede complementar también la vigilancia en el marco de la asistencia primaria y dar a conocer mejor el ritmo de transmisión de la COVID-19 entre la población. son herramientas que permiten identificar a las personas que han estado en contacto con alguien infectado por la COVID-19 e informarles de las medidas que conviene adoptar después, como someterse a autocuarentena o a pruebas, o proporcionar asesoramiento sobre qué hacer en caso de experimentar tal o cual síntoma. Aquí se abre la cuestión del rastreo de personas mediante geolocalización, que, en cualquier caso, debería cumplir con lo dispuesto en la normativa del RGPD y accesorias, y si se realizase cumpliendo la normativa, debería sólo activarse una vez el usuario iniciara la aplicación para utilizarla. En combinación con las estrategias de pruebas adecuadas, tanto la funcionalidad de comprobación de síntomas como la de rastreo de contactos pueden proporcionar información sobre el nivel de circulación del virus y ayudar a determinar el efecto de las medidas de distanciamiento físico y de confinamiento, pero en ningún caso deberían emplearse como una herramienta de control social aprovechando la pandemia. La aplicación debiera ser una herramienta para la gestión de la crisis, nunca un medio de control social más allá del buen fin sanitario y erradicación de la pandemia, de lo contrario atentaría contra los principios de las sociedades democráticas occidentales. Por ello, al ser una herramienta situacional, dado el punto de gestión en el que nos encontramos, esta herramienta únicamente debería estar activa durante la etapa en la que nos encontramos, no prorrogándose más allá de las fases cercanas a la declaración del término de la crisis o incluso más allá de esta. 4. ¿Quién debe gestionar los datos? Pese a las posibles críticas, la Comisión considera que el control, tratamiento y gestión de estos datos debe realizarse por las autoridades y administración del Estado, pero siempre bajo un estricto cumplimiento de las disposiciones del RGPD. Hace especial hincapié en la cuestión del almacenamiento de datos llegando a disponer que el almacenamiento de información en el dispositivo del usuario o la obtención de acceso a la información ya almacenada se permite únicamente si el usuario ha dado su consentimiento, o el almacenamiento y el acceso son estrictamente necesarios para el servicio de la sociedad de la información que el usuario ha solicitado de manera expresa. Datos personales y datos de localización Es importante matizar que cuando en el escrito de la Comisión Europea se habla de “datos personales” se trata de toda información sobre una persona física identificada o identificable (artículo 4, apartado 1, del RGPD), están protegidos en virtud del RGPD. Los datos relativos a la salud gozan de protección adicional (artículo 9 del RGPD). En cuanto a los “datos de localización” estos son datos tratados en una red de comunicaciones electrónicas, o por un servicio de comunicaciones electrónicas, que indican la posición geográfica del equipo terminal del usuario, están protegidos en virtud de la Directiva sobre la privacidad y las comunicaciones electrónicas. Se establecen los frenos al alcance de las autoridades gubernamentales y sanitarias en materia de protección de los datos, información y contenido de los dispositivos personales, los cuales no pueden compartirse con las autoridades más allá de aquellos que sean necesarios para la correcta funcionalidad de la aplicación. Se imponen límites estrictos al almacenamiento de datos, como en el caso de que cualquier dato que se recoja al
Efectos del COVID-19 en las SOCIMIS
Efectos de las medidas en el ámbito inmobiliario recogidas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril y principales cuestiones que afectan a las SOCIMIS. 1. Introducción. En aplicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, el gobierno de España ha articulado una respuesta a esta emergencia adoptando una serie de medidas en los planos sanitario, económico y social, recogidas en distintas modificaciones y ampliaciones posteriores hasta la publicación, en fecha de emisión de esta nota informativa y que aquí se hará mención, del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo. Mediante la presente publicación, NEXT ABOGADOS pretende analizar las ultimas disposiciones en el ámbito inmobiliario reflejadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril y, responder, de forma breve y concisa, a cuestiones relacionadas con las principales medidas aprobadas en materia de arrendamientos para las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) y que han sido adoptadas por el Gobierno de España en relación con el COVID-19, puntualizando aquellas referencias que reviertan un especial interés según actividad y sectores. 2. Resumen medidas ámbito inmobiliario contenidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. El impacto económico real que está teniendo para numerosos autónomos y Pymes esta situación por la cual han visto reducirse significativamente sus ingresos como consecuencia del COVID-19, ha hecho que el Gobierno de España establezca un mecanismo para hacer frente a los costes operativos de las pymes y autónomos permitiendo: 3. Medidas del ámbito inmobiliario contenidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. El Gobierno Español ha implementado una serie de medidas en beneficio de pymes y autónomos para reducir costes en asuntos de naturaleza inmobiliaria, en concreto, a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda y de industria. En el CAPÍTULO I de Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, el principal cambio que se recoge es la posibilidad de que los autónomos y Pymes, para los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda suscritos al amparo del art. 3 de la LAU 1994 y los contratos de arrendamiento de industria, puedan obtener una moratoria en el pago, no obstante, dichos arrendamientos deben de estar afectos a la actividad de esos autónomo o Pymes. Por otro lado, el Real Decreto-Ley distingue entre contratos de arrendamiento suscritos con grandes tenedores y no grandes tenedores, afirmando el Gobierno español que los grandes tenedores deben ser las empresas o entidades públicas de vivienda y las personas físicas o jurídicas que (i) sean titulares de más de diez (10) inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o (ii) una superficie construida de más de 1.500 m2. En el supuesto de darse un contrato de arrendamiento suscrito con un gran tenedor, se procederá de la siguiente manera: Si bien es cierto que el Real Decreto-Ley hace una distinción entre grandes tenedores y no grandes tenedores, los efectos de la moratoria son iguales para ambos, aunque en el supuesto de los contratos de arrendamiento no suscritos con grandes tenedores, no se regula expresamente que los propios arrendadores se encuentren obligados a aceptar la solicitud de aplazamiento de la renta. Sin embargo, en el artículo 2 del presente título, se recoge la posibilidad de que las partes puedan disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta, debiendo el arrendatario reponer su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. Posteriormente el Real Decreto-Ley hace una mención a los requisitos que deben cumplir esos autónomos o Pymes para poder acceder a esta moratoria: Para poder acreditar la mencionada situación de vulnerabilidad, los arrendatarios deberán poder presentar al arrendador la siguiente documentación: Mediante la en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, “se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior”. El punto 4. A) también recoge que el arrendador podrá requerir al arrendatario cuando quiera para que éste le pueda mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad. 2. Presentación de un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma para acreditar la suspensión de actividad o, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Es conveniente destacar que el artículo 5. del mismo capítulo, recoge la existencia de consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, por la cual, si los arrendatarios se acogen a la moratoria, pero no cumplen lo referido anteriormente, podrían ser “responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales”. 4. Efectos sobre los Contratos de Arrendamiento de uso distinto de vivienda. Atendiendo a las implicaciones ocasionadas para las SOCIMI por la situación causada por el COVID-19 en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda en España, debemos realizar una distinción según los sectores correspondientes, tales como el de restauración, el de alojamiento hotelero y establecimientos turísticos y el de Oficinas. Durante el desarrollo de la Pandemia, los referidos sectores no han sufrido el mismo impacto y, en función de cada supuesto, sus actividades pueden haberse visto suspendidas total o parcialmente. A continuación, se resuelven una serie de cuestiones de diversa índole relacionas con la forma de proceder, según cada caso: ¿Cómo enfocar cada situación? Todas las implicaciones en los sectores mencionados están
EL REAL DECRETO – LEY 11/2020
La crisis sanitaria motivada por el COVID – 19 tiene serias repercusiones en ámbitos como el económico, fiscal, laboral, etc. Por ello, el Consejo de Ministros ha reaccionado adoptando una serie de medidas preventivas con el fin de paliar el impacto económico de la crisis sanitaria. Estas medidas se recogen en el Real Decreto – Ley 11/2020. MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE CONTRATOS DE IMPOSIBLE EJECUCIÓN Las medidas de protección para consumidores y usuarios aparecen recogidas en el art. 36 del Real Decreto 11/2020, siendo aplicables a los contratos de imposible ejecución por la actual crisis sanitaria. 1. Contratos de compraventa de bienes o de prestación de servicios de tracto único: Los consumidores pueden ejercer su derecho a resolver el contrato en un plazo de 14 días desde su celebración, siempre que no quepa obtener de buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato. Las propuestas de revisión del contrato, siempre contado con la aprobación de ambas partes, pueden incluir el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. No cabe propuesta de revisión pasados 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin acuerdo entre las partes. En caso de que el cumplimiento del contrato sea imposible, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor, salvo los gastos incurridos y facilitados al consumidor. 2. Contratos de prestación de servicios de tracto sucesivo: Los consumidores pueden ejercer su derecho a resolver el contrato en los términos descritos para los contratos de tracto único, aunque la empresa podrá ofrecer opciones para facilitar la recuperación del servicio a posteriori. Si el cliente no acepta la propuesta, el empresario procederá a la devolución del importe pagado de forma proporcional a los servicios prestados o incluso a la minoración de la cuantía de futuras cuotas si el cliente aceptase. Se paralizará el cobro de nuevas cuotas hasta que por levantamiento del estado de alarma pueda volver a prestarse el servicio con total normalidad. En cualquier caso, a menos que medie acuerdo de ambas partes, el contrato no queda rescindido. 3. Contratos de viaje combinado cancelados: El consumidor puede solicitar el reembolso o hacer uso de un bono de igual cuantía al reembolso correspondiente. El bono será utilizable en el plazo de un año desde el levantamiento del estado de alarma. Si durante ese periodo no llega a utilizarse el bono, el consumidor tiene derecho a reclamar el reembolso por el pago completo. El organizador o minorista deberá reembolsar la cantidad abonada por el consumidor de conformidad con lo dispuesto en el art. 160.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, siempre que los proveedores de servicios contratados para el viaje combinado (transporte, hospedaje, actividades de ocio…) hubieran devuelto el pago por la contratación de sus servicios. En el caso de que sólo algunos de los servicios contratados hubieran devuelto el pago, se descontará esta cuantía del bono entregado al cliente. Los reembolsos tienen un plazo de 60 días desde la resolución del contrato o desde que los proveedores de servicios contratados hubieran devuelto el pago realizado. MEDIDAS DE PROTECCIÓN EN MATERIA MERCANTIL Y FINANCIERA Las medidas de protección en materia financiera aparecen recogidas en los arts. 40 y 41 del Real Decreto – Ley 11/2020. 1.Disposición de los planes de pensiones: Existe la posibilidad de disponer de planes de pensiones en caso de desempleo o cese de la actividad como consecuencia de la crisis sanitaria. Aquellas personas con planes de pensiones podrán disfrutar de ellos en caso de desempleo por consecuencia directa de un expediente de regulación temporal de empleo derivado de la crisis sanitaria en los términos dispuestos en la Disposición Adicional Vigésima. 2. Modificación del Real Decreto – Ley 8/2020: Se modifican los arts. 40 y 41 del Real Decreto – Ley en la Disposición Final, en sus apartados 13 y 14. Art. 40: a. Se permite le celebración de las Juntas Generales vía telemática siempre que todos los miembros de la misma dispongan de los medios necesarios para ello, pudiendo ser reconocidos y expresada su identidad en el acta de la Junta por parte del secretario del órgano. El acta será remitida de inmediato a los participantes de la Junta una vez esta finalice. b. Se permite celebrar las sesiones de órganos internos de gobierno y gestión de forma telemática siempre que se cumplan las formalidades habituales para la celebración de estas sesiones. c. Se mantiene la suspensión por tres meses a contar desde el cierre del ejercicio para formular las cuentas anuales, ordinarias o abreviadas, individuales o consolidadas. Serán válidas las cuentas formuladas realizadas por el órgano de gobierno o administración hasta que finalice el estado de alarma, reanudándose de nuevo por otros tres meses a contar desde esa fecha. d. Se incorpora un sexto apartado, en el que se establece que las empresas que, habiendo formulado las cuentas anuales, convoquen la Junta general ordinaria a partir del 1 de abril, podrán sustituir la propuesta de aplicación del resultado contenida en la memoria por otra propuesta. En el caso de que no se haya celebrado aún la Junta general ordinaria, pero esté programado el orden del día, se permite la retirada del mismo la aprobación de la propuesta de aplicación de resultados, con el fin de, en una nueva Junta general, aprobar una nueva propuesta. Para esta nueva propuesta deberán cumplirse los requisitos de justificación y escrito del auditor de cuentas. Art. 41: Se incluye un tercer apartado, por el que se exige a las sociedades cotizadas que apliquen las medidas previstas del artículo 40.6 del Real Decreto – Ley 8/2020 la publicación junto a las cuentas ordinarias, la nueva propuesta, su justificación por el órgano de administración y el escrito del auditor. 3. Suspensión del régimen de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España: La medida aparece recogida en la Disposición Final Tercera, e introduce dos novedades. La primera novedad es de carácter material, modificativa del primer apartado del nuevo art. 7 bis, que se añade a la